Το ζήτημα της στέγασης αποτελεί μία από τις πιο κρίσιμες κοινωνικές προκλήσεις της εποχής μας. Η πρόσβαση σε αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή κατοικία επηρεάζει άμεσα την ποιότητα ζωής των ανθρώπων, τη σταθερότητα των οικογενειακών σχέσεων και τη συνοχή των κοινοτήτων.
Ωστόσο, σε πολλές χώρες, όπως τελευταία και στη χώρα μας, η εύρεση προσιτής ποιοτικής στέγης έχει εξελιχθεί σε δυσπρόσιτο αγαθό. Η δυσκολία εύρεσης στέγης έχει σημαντικές ατομικές ψυχολογικές επιπτώσεις και επηρεάζει σε μεγάλο βαθμό την ευημερία και την ψυχική υγεία των ατόμων. Η ανασφάλεια στέγασης (συνεχείς μετακινήσεις, απειλή έξωσης, μη εύρεση ποιοτικής κατοικίας στην επιθυμητή περιοχή, κ.ά.) προκαλεί συχνά άγχος, έλλειψη ελέγχου της ζωής, αίσθημα αβεβαιότητας, συναισθηματική εξάντληση, μειωμένη αυτοεκτίμηση και κοινωνική απομόνωση. Από την άλλη πλευρά, η σταθερή, ασφαλής και ποιοτική κατοικία έχει θετική επίδραση στην ψυχική υγεία, διότι μειώνει το άγχος και βελτιώνει τη συνολική ποιότητα της ζωής των ατόμων.
Ως αίτια της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα μπορούν να καταγραφούν τα ακόλουθα:
- Η έλλειψη στρατηγικού σχεδιασμού. Η χώρα δεν διαθέτει σαφή, ξεκάθαρο και σταθερό Οικοδομικό Οργανισμό, ούτε ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο. Πολλά βασικά άρθρα του ψηφισθέντος Νέου Οικοδομικού Οργανισμού αμφισβητήθηκαν από το ΣτΕ και αναμένεται να τροποποιηθούν. Η αβεβαιότητα αυτή είχε ως συνέπεια το πάγωμα της οικοδομικής δραστηριότητας στη χώρα και τη μη ανέγερση νέων κατοικιών στα μεγάλα αστικά κέντρα. Το πάγωμα αυτό οδηγεί σε ανισορροπία της βασικής οικονομικής σχέσης προσφοράς και ζήτησης, με την πρώτη να υστερεί απέναντι στη δεύτερη. Πρόβλημα στρατηγικής φύσεως είναι και η μη ανακοίνωση της απογραφής των κτηρίων από την ΕΛΣΤΑΤ, η οποία διενεργήθηκε το 2021!
- Η απουσία κρατικής κοινωνικής πολιτικής για τη στέγαση. Η έλλειψη προσιτών κατοικιών και δημόσιων προγραμμάτων στήριξης των νέων και των ευάλωτων κοινωνικών ομάδων δυσκολεύει ιδιαίτερα την πρόσβασή τους σε οικονομικά προσιτή στέγη. Τα προγράμματα οικοδόμησης εργατικών κατοικιών έχουν ατονήσει τα χρόνια της κρίσης. Το πρόγραμμα ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ που εφαρμόζεται εδώ και ένα χρόνο είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά πολλοί υποστηρίζουν ότι έχει οδηγήσει σε άνοδο των τιμών των παλαιάς κατασκευής ακινήτων, εξαιτίας της μικρής προσφοράς. Στις περισσότερες βορειοευρωπαϊκές χώρες οι πόλεις κατέχουν ακίνητα τα οποία εκμισθώνουν με χαμηλό μίσθωμα σε χαμηλόμισθους, χαμηλοσυνταξιούχους, πολύτεκνους και σε οικογένειες ευάλωτων ομάδων. Το πρόβλημα της ανύπαρκτης κοινωνικής πολιτικής για στέγη είναι ιδιαίτερα έντονο στα νησιά, όπου νεοδιορισμένοι υπάλληλοι του Δημοσίου (εκπαιδευτικοί, ιατροί, νοσηλευτές, αξιωματικοί/υπαξιωματικοί του στρατού και της αστυνομίας, κ.ά.) αδυνατούν να βρουν αξιοπρεπή στέγη. Οι εκπαιδευτικοί, μάλιστα, όταν βρίσκουν στέγη εξαναγκάζονται να την εκκενώνουν τους καλοκαιρινούς μήνες, προκειμένου οι ιδιοκτήτες να την εκμισθώσουν σε τουρίστες.
- Η αστική ανάπτυξη και η κερδοσκοπία. Η ραγδαία αστικοποίηση και η επενδυτική κερδοσκοπία ακινήτων οδήγησαν σε εκτόξευση των τιμών, καθώς οι κατοικίες αγοράζονται από επενδυτικά κεφάλαια και εύπορους ξένους ιδιώτες, προκειμένου να αξιοποιηθούν ως επενδυτικά προϊόντα για εκμετάλλευση. Επιπλέον, οι ποιοτικές θέσεις εργασίας δημιουργούνται στις μεγάλες πόλεις, με αποτέλεσμα να εισρέουν σε αυτές κυρίως νέοι, προκειμένου να εργασθούν. Η εξέλιξη αυτή ενισχύει τη ζήτηση σε ένα περιβάλλον γενικότερης ασθενικής προσφοράς κατοικιών.
- Ο μεγάλος αριθμός κλειστών κατοικιών, ο οποίος, σε μεγάλο βαθμό, οφείλεται στους υψηλούς συντελεστές φορολόγησης των εσόδων από ενοίκια και στη μη αφαίρεση των πραγματικών δαπανών για επισκευές και συντήρηση των ακινήτων από τα εισπραττόμενα μισθώματα. Η ΠΟΜΙΔΑ υπολογίζει τις κλειστές κατοικίες σε 600.000 σε όλη τη χώρα και στην Αττική στο 25% των διαθέσιμων.
- Η μετατροπή μεγάλου αριθμού κατοικιών σε κατοικίες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η τάση αυτή έχει μειώσει σημαντικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση και έχει ωθήσει τις τιμές της τελευταίας σε δυσανάλογα ύψη για την ελληνική οικονομική πραγματικότητα.
- Η χρυσή βίζα. Η χορήγηση άδειας παραμονής σε αγοραστές κατοικιών έχει συμβάλλει ως έναν βαθμό σε μείωση της προσφοράς πολυτελών κατοικιών και σε άνοδο των τιμών και των ενοικίων στις λιγότερο προνομιούχες.
- Το μεταναστευτικό. Η εισροή μεγάλου αριθμού παράνομων και νόμιμων μεταναστών στερεί κατοικίες από τον εγχώριο πληθυσμό και ειδικά από τους νέους που αναζητούν εργασία και προσιτή στέγη στις μεγάλες πόλεις.
Το πρόβλημα της στέγης μπορεί να επιλυθεί μόνο με ένα συνολικό στρατηγικό σχέδιο, το οποίο θα περιλαμβάνει ένα πλέγμα μέτρων που θα στοχεύει στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Απαραίτητη προϋπόθεση για αυτό είναι η αποτύπωση της υπάρχουσας κατάστασης, η καταγραφή, δηλαδή, όλων των προς ενοικίαση κατοικιών στη χώρα. Με την καταγραφή θα αποκαλυφθεί το πραγματικό πρόβλημα και θα εντοπισθεί σε μεγάλο βαθμό η φοροδιαφυγή, όσων ενοικιάζουν κατοικίες σε αφανείς ενοικιαστές και παράνομους μετανάστες που δεν διαθέτουν νόμιμα έγγραφα παραμονής και διαμονής στη χώρα. Είναι αδύνατον να είναι κλειστές μια στις τέσσερις κατοικίες στην Αττική. Εάν ισχύει ο ισχυρισμός αυτός της ΠΟΜΙΔΑ, σε περίπτωση ενοικίασής τους, η Αττική θα πρέπει να είχε περί τα έξι εκατ. κατοίκους!
Το πλέγμα των μέτρων θεραπείας του προβλήματος θα πρέπει να περιλαμβάνει:
- Την ενίσχυση του θεσμού της κοινωνικής στέγης μέσω της δημιουργίας δημόσιων προσιτών κατοικιών που θα εκμισθώνονται σε χαμηλόμισθους, χαμηλοσυνταξιούχους και ευάλωτες ομάδες με χαμηλό μίσθωμα. Η δημιουργία τέτοιων κατοικιών στα νησιά που θα εκμισθώνονται σε Δημοσίους Υπαλλήλους θα πρέπει να αποτελέσει άμεση προτεραιότητα της Κυβέρνησης. Στην Αττική το πρόβλημα μπορεί να επιλυθεί με την υλοποίηση του προβλεπόμενου Διοικητικού Κέντρου στον χώρο των πρώην εργοστασίων της ΠΥΡΚΑΛ και τη μεταφορά σε αυτόν όλων των υπουργείων και των Υπηρεσιών του Δημοσίου. Τα κτήρια που θα εκκενωθούν να μετατραπούν σε κοινωνικές κατοικίες για νέους, φοιτητές και ευάλωτες ομάδες. Με το μέτρο αυτό θα αναζωογονηθεί οικονομικά και πολιτιστικά το κέντρο της Αθήνας και θα αποκτήσει νέα ελκυστική ταυτότητα για κατοίκους και επισκέπτες.
- Την αξιοποίηση όλων των ακινήτων του Δημοσίου και των Οργανισμών του που παραχωρήθηκαν με δωρεές.
- Την παραχώρηση οικοπέδων του Δημοσίου σε ιδιώτες για οικοδόμηση κατοικιών, με την υποχρέωση διάθεσης ποσοστού των κατασκευασμένων κατοικιών στο Κράτος, προκειμένου να διατεθούν ως κοινωνικές κατοικίες.
- Τον έλεγχο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η ρύθμιση των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων, με τη θέσπιση ποσοτικών κανόνων στις πόλεις όπου το στεγαστικό αποτελεί σοβαρό πρόβλημα θα συμβάλει στην εξισορρόπηση της αγοράς ακινήτων και στην ανεύρεση προσιτών κατοικιών.
- Τον περιορισμό του μέτρου της Χρυσής Βίζας σε περιοχές που υπάρχει σοβαρό στεγαστικό πρόβλημα.
- Τη σύνδεση της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με το ύψος του ζητούμενου ενοικίου.
- Την ολοκληρωτική ψηφιοποίηση των διαδικασιών ενοικίασης και μεταβίβασης ακινήτων.
- Την φορολογική απαλλαγή, μέχρι ενός ποσού, των δαπανών των ιδιοκτητών για ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση των κατοικιών.
- Την τροποποίηση της κλίμακας φορολογίας των ιδιοκτητών ακινήτων για εισοδήματα που αποκτώνται από ενοίκια, με την εισαγωγή περισσοτέρων κλιμακίων.
- Την προώθηση εναλλακτικών μοντέλων κατοικίας, όπως συνεταιριστικές κατοικίες και χρηματοδοτικά προγράμματα για αγορά κατοικιών από νέους, όπως το πρόγραμμα ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ.
Συμπερασματικά, η στεγαστική κρίση είναι στις μέρες μας το σοβαρότερο κοινωνικό πρόβλημα, η λύση του οποίου απαιτεί όραμα, σχέδιο, συνεργασίες και συνδυασμένες προσπάθειες από το κράτος, τις τοπικές κοινότητες και τον ιδιωτικό τομέα. Η στέγαση δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται μόνο ως επενδυτική ευκαιρία, αλλά ως θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα που ενισχύει τη σταθερότητα και την ευημερία των κοινωνιών μας. Η επίλυσή του από τη σημερινή Κυβέρνηση θα μπορούσε να της προσδώσει διαχρονική αναγνώριση, φήμη και κύρος.
* Ο Ανδρέας Μήλιος είναι διδάκτωρ του πανεπιστημίου της Φρανκφούρτης, συγγραφέας. Το τελευταίο του βιβλίο με τον τίτλο «Πως να αναδείξεις τον τόπο σου-Μάρκετινγκ και διαχείριση επωνυμίας τόπων και πόλεων» κυκλοφορεί από τις εκδόσεις Κλειδάριθμος
