Σε συνέχεια της αδυναμίας του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) να διαχειριστεί ορθολογικά και αποτελεσματικά τις επιπτώσεις των αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), ανακοινώθηκε ότι κατατίθεται τροπολογία στη Βουλή στις 12 Μαΐου. Στόχος της είναι η «θεραπεία» των συνεπειών που έχουν επιφέρει οι αποφάσεις του ΣτΕ, οι οποίες αμφισβητούν βασικά άρθρα του ΝΟΚ και έχουν ουσιαστικά «παγώσει» την οικοδομική δραστηριότητα. Ουσιαστικά αυτά που έχουν ανακοινωθεί φαίνεται ότι είναι ανεπαρκή και δεν θα θεραπεύσουν τίποτα, με εξαίρεση τις στρατηγικές επενδύσεις.
Η αγορά βρίσκεται σε ασφυκτική κατάσταση, με την εμπιστοσύνη επενδυτών και αγοραστών να έχει κλονιστεί εξαιτίας της νομικής αβεβαιότητας που έχει δημιουργηθεί. Το ΥΠΕΝ καθυστερημένα, με προχειρότητα και χωρίς να δίνει πραγματικές λύσεις, επιχειρεί μέσω της τροπολογίας να προστατεύσει κυρίως τις στρατηγικές επενδύσεις, αφήνοντας την υπόλοιπη αγορά χωρίς σταθερό οικοδομικό κανονισμό.
Σύμφωνα με πληροφορίες, η νέα ρύθμιση θα εξαιρεί από την κατάργηση των ευνοϊκών διατάξεων του ΝΟΚ δύο κατηγορίες:
- Στρατηγικές επενδύσεις μέσω ΕΣΧΑΣΕ και ΕΣΧΑΔΑ (όπως η επένδυση στο Ελληνικό).
- Διατηρητέα κτίρια, τα οποία συνεχίζουν να απολαμβάνουν των μπόνους, με τη λογική ότι πρόκειται για ειδικές και όχι οριζόντιες ρυθμίσεις.
Όσον αφορά όμως στις υπόλοιπες περιπτώσεις, θα ισχύουν όσα ανακοίνωσε το ΣτΕ τον Ιανουάριο. Το μπόνους δόμησης διατηρείται μόνο για άδειες με έναρξη εργασιών έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Για άδειες που ξεκίνησαν εμπρόθεσμα, αλλά έχουν δικαστικές εκκρεμότητες, σύμφωνα με τη νέα τροπολογία του ΥΠΕΝ, οι εργασίες θα μπορούν υπό προϋποθέσεις να συνεχιστούν, με επιβάρυνση ενός περιβαλλοντικού ισοδύναμου.
Αντίθετα, οι άδειες που δεν προχώρησαν σε εργασίες έως την προθεσμία, θα πρέπει να αναθεωρηθούν και να επιστραφούν οι επιπλέον φόροι και εισφορές για τα ακυρωθέντα τετραγωνικά. Ουσιαστικά ακυρώνονται οι άδειες αυτές καθώς με τα νέα δεδομένα απαιτείται επανασχεδιασμός από το μηδέν αυτών των έργων τα οποία θα είναι πλέον ένα ή δύο ορόφους χαμηλότερα αλλά και περίπου 40% μικρότερα σε επιφάνεια. Εφόσον λοιπόν δεν έχει κάποιος έργο που να θεωρείται στρατηγική επένδυση, σύμφωνα με τη νέα τροπολογία του ΥΠΕΝ θα πρέπει να υποστεί τεράστια οικονομική ζημιά καθώς οι φόροι οι οποίοι αναφέρεται ότι θα επιστραφούν είναι ψίχουλα και άνευ ουσιαστικής οικονομικής σημασίας. Είναι βέβαιο ότι όσες άδειες ακυρωθούν θα προσφύγουν κατά του ΥΠΕΝ, των ΥΔΟΜ κλπ., ζητώντας τεράστιες αποζημιώσεις. Ήδη αρκετές εταιρείες που θίγονται, φαίνεται να έχουν στραφεί στα ευρωπαϊκά δικαστήρια αξιώνοντας τεράστιες αποζημιώσεις από το ελληνικό κράτος.
Σύμφωνα λοιπόν με τη νέα τροπολογία του ΥΠΕΝ, στο εξής, οι νέες άδειες θα εκδίδονται χωρίς τα άρθρα που κρίθηκαν αντισυνταγματικά, μέχρι την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), μια διαδικασία που εκτιμάται ότι θα διαρκέσει τουλάχιστον 3–5 χρόνια. Το μεγάλο πρόβλημα της αγοράς είναι ότι το ΣτΕ συνεχίζει να εξετάζει και άλλα άρθρα του ΝΟΚ τα οποία ανά πάσα στιγμή μπορεί να κρίνει αντισυνταγματικά και να τα ακυρώσει.
Ουσιαστικά υπάρχει το απόλυτο κενό νόμου. Η αίσθηση ασφάλειας δικαίου έχει εξαφανιστεί και η αγορά βρίσκεται πλέον σε οριακό σημείο. Οι επενδυτές αδυνατούν να υλοποιήσουν τα επιχειρηματικά τους σχέδια, καθώς οι οικοδομικές και οικονομοτεχνικές μελέτες πρέπει να επανασχεδιαστούν πλήρως. Ταυτόχρονα, εκκρεμούν νέες κρίσιμες αποφάσεις του ΣτΕ για άρθρα που αφορούν στα υπόσκαφα, τις σοφίτες και τα υπόγεια εκτός περιγράμματος μεταξύ άλλων -γεγονός που δημιουργεί ακόμη μεγαλύτερη αβεβαιότητα για το τι θα ισχύει μεσοπρόθεσμα όσον αφορά στο ΝΟΚ.
Η Ελλάδα πρακτικά δεν διαθέτει ενεργό Οικοδομικό Κανονισμό. Οι αποφάσεις του ΣτΕ αφορούν κάθε φορά μεμονωμένες προσφυγές και όχι το νόμο στο σύνολό του, επομένως κανείς δεν γνωρίζει τι ενδέχεται να αλλάξει στο άμεσο μέλλον. Η αγορά παραμένει ουσιαστικά σε ένα διαρκές νομικά «γκρίζο τοπίο».
Ακόμα και η παρούσα τροπολογία δύσκολα θα εφαρμοστεί στην πράξη, εάν δεν υπάρχει απόλυτη νομική κάλυψη από το ΣτΕ. Οποιαδήποτε νέα ρύθμιση δεν είναι πλήρως εναρμονισμένη με τις αποφάσεις του ΣτΕ, κινδυνεύει να προσβληθεί και να ακυρωθεί. Συνεπώς, όποιος την εφαρμόσει παίρνει ένα σημαντικό ρίσκο να βρεθεί εκτεθειμένος για ακόμα μία φορά στο άμεσο μέλλον.
Η κυβέρνηση, η οποία από το 2019 έχει επενδύσει στρατηγικά στην κτηματαγορά για την οικονομική ανάκαμψη της χώρας, οφείλει να δώσει άμεσα ουσιαστική λύση. Τα πρόσφατα μέτρα είχαν αναδείξει την ελληνική αγορά ακινήτων σε μία από τις πιο δυναμικές στην Ευρώπη. Ωστόσο, τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ είναι ιδιαίτερα ανησυχητικά: 37% μείωση στην οικοδομική δραστηριότητα τον Ιανουάριο, ενώ οι επόμενοι μήνες αναμένονται ακόμη πιο δύσκολοι.
Η καθημερινότητα επιβεβαιώνει την κρίση: δεν ξεκινούν νέα έργα, οι τελευταίες νόμιμες άδειες είναι ήδη σε εξέλιξη και όλο και λιγότερα νέα έργα ξεκινούν. Ο μέσος χρόνος που απαιτείται για την εκκίνηση ενός νέου project είναι 6–8 μήνες, συνεπώς όλα δείχνουν ότι το φθινόπωρο θα βρει την οικοδομική δραστηριότητα σε απόλυτη ύφεση, με σοβαρές επιπτώσεις στην ανεργία, την απασχόληση και τις επενδύσεις. Προφανώς, η μείωση της προσφοράς θα πιέσει τις τιμές των ακινήτων τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση προς τα πάνω, προκαλώντας ασφυξία στη μέση ελληνική οικογένεια και διογκώνοντας το πρόβλημα της στέγασης.
Το κράτος πρέπει να δράσει άμεσα και αποτελεσματικά με σωστό σχεδιασμό. Η λύση απαιτεί συλλογική και θεσμική προσέγγιση. Το ΥΠΕΝ οφείλει να συνεργαστεί άμεσα με όλους τους εμπλεκόμενους: το ΣτΕ, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, φορείς της αγοράς και τον τεχνικό κόσμο, για τη δημιουργία ενός σύγχρονου, σταθερού και ξεκάθαρου Οικοδομικού Κανονισμού. Άλλωστε, όλοι γνωρίζουν ότι τα πολλά υποσχόμενα τοπικά πολεοδομικά σχέδια αποτελούν μόνο μέρος της λύσης, δεν αρκούν από μόνα τους και δεν θα υποκαταστήσουν το ΝΟΚ ούτε θα δώσουν μία ολοκληρωμένη απάντηση στα προβλήματα της αγοράς.
Η Ελλάδα δεν αντέχει να επιστρέψει σε συνθήκες κρίσης. Η κτηματαγορά αποτελεί βασικό πυλώνα της οικονομίας και χρειάζεται άμεση, τολμηρή και συναινετική παρέμβαση. Το κράτος πρέπει να εξασφαλίσει την απαραίτητη ασφάλεια δικαίου και το νομοθετικό πλαίσιο για τη λειτουργία μίας σύγχρονης και βιώσιμης αγοράς.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer,Tegova
