Η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα συνεχίζει να υποχωρεί με ανησυχητικούς ρυθμούς, καθώς τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ καταγράφουν εντυπωσιακή μείωση στον αριθμό και τον όγκο των οικοδομικών αδειών κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025. Η κρίση στον κατασκευαστικό τομέα βαθαίνει, ως αποτέλεσμα θεσμικών καθυστερήσεων και ενός γενικευμένου κλίματος ανασφάλειας στην αγορά ακινήτων.
Η τρικυμία στον κλάδο ξεκίνησε περίπου δύο χρόνια πριν, με την αμφισβήτηση άρθρων του ΝΟΚ 2012, και κορυφώθηκε με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας τον Ιανουάριο του 2025, σε συνδυασμό με τις παρεμβάσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση, τις αλλαγές στη «χρυσή βίζα» και την επικείμενη λήξη, στο τέλος του 2025, της τελευταίας παράτασης αναστολής ΦΠΑ για νέες οικοδομές. Η αδυναμία του ΥΠΕΝ να δώσει ουσιαστικές λύσεις σε συνδυασμό με τα παραπάνω έχουν βυθίσει τον κλάδο σε αβεβαιότητα και στασιμότητα.
Τα Στατιστικά που Αποκαλύπτουν την Κατάρρευση
Όλοι οι επίσημοι φορείς κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου, όμως η κυβέρνηση και το ΥΠΕΝ φαίνεται να αγνοούν τις προειδοποιήσεις, οδηγώντας τον κατασκευαστικό κλάδο στην καταστροφή.
Η Τράπεζα της Ελλάδος, στην έκθεσή της για τη Νομισματική Πολιτική, κρούει τον κώδωνα του κινδύνου για την αγορά ακινήτων, καταγράφοντας τέσσερις βασικούς παράγοντες επιβράδυνσης:
- Ξένες επενδύσεις: Το α’ τρίμηνο του 2025 οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις για αγορά ακινήτων μειώθηκαν κατά 31,4%, φτάνοντας τα 356,8 εκατ. ευρώ από 520 εκατ. το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024.
- Οικοδομική δραστηριότητα: Η δραστηριότητα σε κατοικίες παρουσίασε πτώση 49,7% στον όγκο οικοδομών και 50,8% στον αριθμό αδειών, ενώ στην Αττική οι μειώσεις ξεπέρασαν το 57%. Ανάλογη κάμψη σημειώθηκε και στα επαγγελματικά ακίνητα, με μείωση 16,5% στις νέες άδειες στο πρώτο δίμηνο του 2025.
- Επενδύσεις σε κατοικίες: Παρά τη μικρή πτώση κατά 0,3% το α’ τρίμηνο, οι επενδύσεις παραμένουν σε ιστορικά χαμηλά (2,1% του ΑΕΠ).
- Κόστος κατασκευής: Το κόστος για νέα κτίρια αυξήθηκε κατά 3,5%, ελαφρώς μειωμένο από το 4% του 2024, αλλά εξακολουθεί να πιέζει τις τιμές.
Ο ΙΟΒΕ επισημαίνει πως, αν και ο κατασκευαστικός τομέας σημείωσε μεγάλη ανάπτυξη την προηγούμενη πενταετία (διπλασιασμός αντικειμένου μεταξύ 2020-2024), η κατάσταση έχει ανατραπεί. Οι πρόσφατες ρυθμίσεις και η ακύρωση άρθρων και διατάξεων του ΝΟΚ από το ΣτΕ δημιουργούν περιβάλλον ανασφάλειας και αναστολής επενδυτικών σχεδίων.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, τον Μάρτιο του 2025 εκδόθηκαν 2.194 οικοδομικές άδειες, αριθμός μειωμένος κατά 41,1% σε σύγκριση με τον Μάρτιο του 2024. Η επιφάνεια μειώθηκε κατά 54,1% και ο όγκος κατά 43,8%.
Σε επίπεδο πρώτου τριμήνου (Ιανουάριος–Μάρτιος 2025), η μείωση έφτασε το 29,2% στον αριθμό των αδειών, το 43,5% στην επιφάνεια και το 33,3% στον όγκο, συγκριτικά με το 2024.
Τα Στατιστικά Δεν Λένε Όλη την Αλήθεια
Σημαντικό μέρος των αδειών που καταγράφονται στα στατιστικά αφορά σε αναθεωρήσεις, ενημερώσεις φακέλων και άδειες μικρής κλίμακας, όχι σε νέες κατασκευές. Σύμφωνα με πληροφορίες από την αγορά, η πραγματική πτώση στα νέα έργα ξεπερνά το 80% σε πολλές περιοχές της χώρας.
Εργοτάξια παραμένουν κλειστά, ενώ αναπτυξιακά σχέδια έχουν «παγώσει» εν αναμονή ξεκαθαρίσματος του θεσμικού τοπίου.
Καθυστερήσεις, Ανασφάλεια και Ανεπάρκεια από το ΥΠΕΝ
Οι καθυστερήσεις από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) επιτείνουν το πρόβλημα. Εκατοντάδες οικοδομικές άδειες είναι «παγωμένες», αναμένοντας κανονιστικές διευκρινίσεις. Το ίδιο συμβαίνει και με κάθε νέο επιχειρηματικό σχέδιο καθώς είναι αδύνατο υπό αυτές τις συνθήκες ανασφάλειας να γίνει οποιαδήποτε μελέτη η προγραμματισμός σε βάθος χρόνου.
Ιδιαίτερη αναστάτωση έχει προκαλέσει η ρύθμιση του ΥΠΕΝ που προϋποθέτει κατεδάφιση εντός εξαμήνου πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024 για να μπορεί κάποιος να αξιοποιήσει τις διατάξεις του ΝΟΚ. Πολλοί ιδιοκτήτες που κατεδάφισαν πριν τον Ιούνιο του 2024, και δεν προχώρησαν σε έκδοση αδείας και έναρξη εργασιών σε συνθήκες αβεβαιότητας, όπως αυτές είχαν διαμορφωθεί, τιμωρούνται επειδή απλά εφάρμοσαν την τότε κείμενη νομοθεσία, και κατεδάφισαν τα ακίνητά τους με μοναδικό σκοπό τα κίνητρα του ΝΟΚ 2012 (όπως ξεκάθαρα καταγράφονταν στην τεχνική έκθεση που συνοδεύει κάθε άδεια κατεδάφισης με σκοπό τη χρήση των άρθρων του ΝΟΚ 2012). Πρόκειται για μία νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ χωρίς καμία λογική που θίγει άμεσα κάθε έννοια της ασφάλειας δικαίου και της ισονομίας των πολιτών. Εφόσον το ΥΠΕΝ εξαιρεί τις κατεδαφίσεις εντός του εξαμήνου Ιουνίου – Δεκεμβρίου 2024 θα πρέπει να εξαιρέσει και όλες τις προηγούμενες που πληρούν τις προδιαγραφές του τότε νόμου.
Η τεχνική κοινότητα επισημαίνει ότι τα κτίρια που κατεδαφίστηκαν τεκμηριωμένα για χρήση του ΝΟΚ πρέπει να εξαιρεθούν από τις επιπτώσεις της πρόσφατης απόφασης, καθώς η αβεβαιότητα δημιουργεί νομική ανασφάλεια και οικονομική ασφυξία.
Ανασφάλεια Δικαίου και Στεγαστική Κρίση
Η καθυστέρηση του ΥΠΕΝ να προβεί άμεσα σε κρίσιμες ρυθμίσεις και η έλλειψη σαφούς νομικού πλαισίου καθώς και μεταβατικών διατάξεων έχουν ως αποτέλεσμα την ανασφάλεια δικαίου, πλήττοντας τις νέες επενδύσεις. Η χώρα εδώ και πολλούς μήνες ΔΕΝ ΕΧΕΙ οικοδομικό κανονισμό. Παράλληλα, η έλλειψη νέων κατοικιών θα ενισχύσει μεσοπρόθεσμα τη στεγαστική κρίση, αυξάνοντας τις τιμές πώλησης και τα ενοίκια.
Ο Κίνδυνος Μόνιμης Καθίζησης
Η τάση δεν δείχνει παροδική. Αν δεν υπάρξει άμεση πολιτική παρέμβαση, ο κλάδος κινδυνεύει με μακροχρόνια συρρίκνωση. Σύμφωνα με τον ΙΟΒΕ, το 2024 απασχολούνταν στον κατασκευαστικό τομέα περίπου 210.000 εργαζόμενοι, αυξημένοι κατά 8,8% σε σχέση με το 2023. Στις ειδικότητες αρχιτεκτόνων και μηχανικών απασχολούνταν περίπου 90.000 άτομα.
Από το 2018 έως το 2024 εκδόθηκαν άδειες για 191.000 κατοικίες. Το 2024 μόνο, ο αριθμός των νέων κατοικιών έφτασε τις 46.900, αυξημένος κατά 32% έναντι του 2023. Ωστόσο, τους πρώτους μήνες του 2025 καταγράφηκε πτώση 51% στον αριθμό και 49% στην επιφάνεια νέων κατοικιών.
Οι αποφάσεις του ΣτΕ και οι ρυθμίσεις που τις ακολουθούν αναμένεται να έχουν σημαντικές επιπτώσεις: αύξηση κόστους, νομικές εκκρεμότητες, καθυστερήσεις στην έκδοση αδειών και απώλεια εμπιστοσύνης από ιδιώτες και επενδυτές.
Το Στοίχημα της Ανάκαμψης
Ο κατασκευαστικός τομέας, που παραδοσιακά αποτελούσε κινητήρια δύναμη της ελληνικής οικονομίας, σήμερα βρίσκεται σε κρίσιμο σταυροδρόμι. Χιλιάδες θέσεις εργασίας κινδυνεύουν, η στεγαστική κρίση επιδεινώνεται και η κοινωνία αναμένει συγκεκριμένες λύσεις και όχι ατέρμονες εξαγγελίες.
Στη δεδομένη χρονική περίοδο με τη διεθνή συγκυρία να προκαλεί τριγμούς στην παγκόσμια οικονομία, δεν υπάρχει χρόνος για χάσιμο, το ΥΠΕΝ και η κυβέρνηση πρέπει να δράσουν άμεσα. Εξαγγελίες στελεχών του ΥΠΕΝ που βλέπουν λύσεις σε ορίζοντα τριετίας με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια είναι ανεπαρκείς και εκτός πραγματικότητας. Εάν συνεχίσουμε έτσι, το 2026 ο κατασκευαστικός κλάδος θα γυρίσει σε επίπεδα της προηγούμενης δεκαετίας με τραγικές συνέπειες στην αγορά εργασίας, κατοικίας και την οικονομία.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer,Tegova
