Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια περίοδο κατά την οποία η άνοδος των αξιών συνυπάρχει με την έντονη δυσκολία πρόσβασης στην κατοικία. Για τους ιδιοκτήτες, η αύξηση των τιμών ενισχύει την περιουσιακή τους θέση. Για όσους αναζητούν πρώτη κατοικία ή ένα οικονομικά διαχειρίσιμο ενοίκιο, η ίδια εξέλιξη αυξάνει τις απαιτήσεις και περιορίζει τις επιλογές.
Παράλληλα, η κατασκευαστική δραστηριότητα καλείται να λειτουργήσει μέσα σε ένα απαιτητικό περιβάλλον κόστους, χρηματοδότησης και αδειοδοτικής ασφάλειας. Παρά τις αυξήσεις που καταγράφονται σε επιμέρους δείκτες οικοδομικής δραστηριότητας, η παραγωγή κατοικιών σε τιμές συμβατές με τα εισοδήματα της μέσης ελληνικής οικογένειας παραμένει δύσκολη.
Σε αυτό το σημείο εντοπίζεται το ουσιαστικό «φρένο» στις νέες κατασκευές: στην απόσταση ανάμεσα στην ανάγκη για περισσότερα σπίτια και στην οικονομική δυνατότητα να κατασκευαστούν και να διατεθούν εκεί όπου χρειάζονται, με κόστος που μπορεί να υποστηρίξει η ζήτηση.
Το ζητούμενο για την επόμενη περίοδο είναι επομένως συγκεκριμένο. Η επενδυτική δυναμική της αγοράς πρέπει να μετατραπεί σε μεγαλύτερη διαθεσιμότητα κατοικιών, χωρίς να υπονομεύονται η ποιότητα των κατασκευών, η ασφάλεια των συναλλαγών και η αξία της οικογενειακής περιουσίας.
Οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, με ηπιότερη ένταση
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν το δεύτερο τρίμηνο του 2026 κατά 5,5% σε ετήσια βάση. Η άνοδος είναι ηπιότερη από τη μέση ετήσια αύξηση 8,3% του 2025 και 9,1% του 2024. Τα στοιχεία του 2026 είναι προσωρινά, ενώ εκείνα των προηγούμενων ετών έχουν αναθεωρηθεί.
Η επιβράδυνση δεν ισοδυναμεί με υποχώρηση των τιμών. Σημαίνει ότι οι κατοικίες εξακολουθούν να ακριβαίνουν, με μικρότερη ταχύτητα. Για να βελτιωθεί ουσιαστικά η δυνατότητα αγοράς, χρειάζεται ευνοϊκότερη σχέση μεταξύ τιμήματος, διαθέσιμου εισοδήματος, ιδίων κεφαλαίων και κόστους δανεισμού.
Για μια οικογένεια που αποταμιεύει προκειμένου να συγκεντρώσει την προκαταβολή, ακόμη και μια πιο συγκρατημένη ανατίμηση μπορεί να απομακρύνει τον στόχο της ιδιοκατοίκησης. Αυτό συμβαίνει όταν η αξία του επιθυμητού ακινήτου αυξάνεται ταχύτερα από τις αποταμιεύσεις της.
Οι μέσοι δείκτες χρειάζονται επίσης προσεκτική ανάγνωση. Οι δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος βασίζονται σε τραπεζικές εκτιμήσεις εμπορικών αξιών και δεν ταυτίζονται με τις ζητούμενες τιμές των αγγελιών ή με το τίμημα κάθε συναλλαγής. Η εκτίμηση ενός συγκεκριμένου ακινήτου απαιτεί συγκριτικά στοιχεία, τεχνικό έλεγχο και αξιολόγηση της πραγματικής εμπορευσιμότητάς του.
Η ελληνική αγορά έχει διαφορετικές ταχύτητες
Το δεύτερο τρίμηνο του 2026, οι ετήσιες αυξήσεις των τιμών διαμορφώθηκαν σε 5% στην Αθήνα, 4,7% στη Θεσσαλονίκη, 5,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 7,1% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Τα νέα διαμερίσματα, ηλικίας έως πέντε ετών, κατέγραψαν αύξηση 6,2%, έναντι 5% των παλαιότερων.
Πίσω από αυτές τις μεταβολές υπάρχουν διαφορετικές τοπικές αγορές. Μια σύγχρονη παραθαλάσσια κατοικία στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, ένα παλαιό διαμέρισμα στο κέντρο και μια οικογενειακή κατοικία κοντά σε σταθμό μετρό εξυπηρετούν διαφορετικές ανάγκες και απευθύνονται σε διαφορετικά επίπεδα αγοραστικής δύναμης.
Στις περιοχές με διεθνή προσανατολισμό, η ζήτηση επηρεάζεται από την ποιότητα της τοποθεσίας, την αρχιτεκτονική, τη θέα, την ιδιωτικότητα και τις προσφερόμενες υπηρεσίες. Στην αγορά της πρώτης κατοικίας, μεγαλύτερη βαρύτητα έχουν το εισόδημα, η σταθερότητα της απασχόλησης, η προκαταβολή και η μηνιαία δόση.
Αυτή η διαφοροποίηση πρέπει να αποτελεί βάση τόσο της επενδυτικής ανάλυσης όσο και της δημόσιας πολιτικής. Η ανθεκτικότητα μιας περιοχής υψηλής ζήτησης δεν εγγυάται αντίστοιχη πορεία για κάθε ακίνητο. Ακόμη και οι ισχυρότερες αγορές παραμένουν εκτεθειμένες σε μεταβολές της φορολογίας, των χρηματοδοτικών συνθηκών και του διεθνούς περιβάλλοντος.
Οι οικοδομικές άδειες δεν ισοδυναμούν με διαθέσιμα σπίτια
Τα πρόσφατα στοιχεία για την οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζουν ενίσχυση. Τον Ιούνιο του 2026 εκδόθηκαν 3.083 άδειες ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, αυξημένες κατά 21,8% σε ετήσια βάση. Στο δωδεκάμηνο Ιουλίου 2025 – Ιουνίου 2026, η αύξηση στον αριθμό των αδειών διαμορφώθηκε σε 10,4%, σύμφωνα με τα δημοσιευμένα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.
Ωστόσο, οι άδειες περιλαμβάνουν και χρήσεις πέραν της κατοικίας, ενώ προηγούνται χρονικά της ολοκλήρωσης των έργων. Από την αδειοδότηση μέχρι την παράδοση μεσολαβούν η εξασφάλιση χρηματοδότησης, η κατασκευή, οι έλεγχοι και οι συνδέσεις με τα δίκτυα.
Επομένως, η αξιολόγηση της προσφοράς απαιτεί να εξετάζουμε πόσες κατοικίες ολοκληρώνονται, πού βρίσκονται, ποιο είναι το μέγεθός τους και σε ποιες τιμές διατίθενται. Η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας αποκτά μεγαλύτερη στεγαστική αξία όταν παράγει κατοικίες που ανταποκρίνονται στις ανάγκες και στη χρηματοδοτική δυνατότητα των νοικοκυριών.
Το συνολικό κόστος ανάπτυξης θέτει εδώ συγκεκριμένα όρια. Η γη ή η αντιπαροχή, οι εργασίες, οι μελέτες, η χρηματοδότηση, οι διοικητικές διαδικασίες και ο επιχειρηματικός κίνδυνος πρέπει να καλυφθούν από τα αναμενόμενα έσοδα.
Το υψηλό κόστος, όμως, δεν εγγυάται αντίστοιχη τιμή πώλησης. Όταν η τοπική αγορά δεν μπορεί να υποστηρίξει το απαιτούμενο τίμημα, το έργο ενδέχεται να αναβληθεί ή να μην υλοποιηθεί. Για αυτό η παραγωγή προσιτής κατοικίας χρειάζεται στοχευμένες παρεμβάσεις στο κόστος και στους όρους ανάπτυξης.
Η στεγαστική επιβάρυνση περιορίζει την οικονομική αντοχή
Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2025 το 26,4% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζούσε σε νοικοκυριά που διέθεταν τουλάχιστον το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση. Ο αντίστοιχος μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν 7,7%. Η υψηλή επιβάρυνση περιορίζει την κατανάλωση, την αποταμίευση και τη δυνατότητα αντιμετώπισης έκτακτων αναγκών. Επηρεάζει επίσης την επαγγελματική κινητικότητα και τον οικογενειακό προγραμματισμό.
Η προσιτότητα πρέπει να υπολογίζεται με βάση το συνολικό κόστος κατοίκησης. Μια χαμηλότερη τιμή αγοράς μπορεί να συνοδεύεται από μεγάλες ανάγκες ανακαίνισης και υψηλές ενεργειακές δαπάνες. Αντίστοιχα, μια ακριβότερη αλλά αποδοτικότερη κατοικία μπορεί να περιορίζει τις λειτουργικές επιβαρύνσεις. Η σύγκριση απαιτεί αξιολόγηση σε βάθος χρόνου, με ρεαλιστικές παραδοχές.
Η μεγάλη εφεδρεία των κλειστών ακινήτων
Η συζήτηση για την προσφορά πρέπει να επεκταθεί στο υφιστάμενο απόθεμα. Τα χιλιάδες κλειστά, υποβαθμισμένα και εγκαταλελειμμένα ακίνητα αποτελούν δυνητική πηγή κατοικιών, η οποία χρειάζεται συστηματική διερεύνηση και ενεργοποίηση. Ένα κλειστό ακίνητο δεν είναι αυτομάτως κατοικήσιμο ή άμεσα διαθέσιμο. Μπορεί να απαιτεί εκτεταμένες εργασίες, να παρουσιάζει προβλήματα ασφάλειας ή να βαρύνεται με ιδιοκτησιακές και κληρονομικές εκκρεμότητες. Συνεπώς, η αποτελεσματική πολιτική ξεκινά από την καταγραφή των αιτιών αδράνειας.
Χρειάζεται κατηγοριοποίηση: ακίνητα που μπορούν να επανέλθουν γρήγορα με περιορισμένη ανακαίνιση, κτήρια που απαιτούν ουσιαστική αποκατάσταση και περιπτώσεις όπου προηγείται η επίλυση νομικών προβλημάτων. Κάθε κατηγορία απαιτεί διαφορετικό εργαλείο.
Οι επιχορηγήσεις, η χαμηλότοκη χρηματοδότηση και οι φορολογικές εκπτώσεις για πιστοποιημένες εργασίες μπορούν να συνδεθούν με πολυετή διάθεση σε μακροχρόνια μίσθωση. Όπου ο στόχος είναι η προσιτή κατοικία, η δημόσια ενίσχυση πρέπει να συνοδεύεται από σαφείς όρους για τη διάρκεια και το επίπεδο του μισθώματος.
Για ιδιοκτήτες που αδυνατούν να χρηματοδοτήσουν ή να διαχειριστούν την αποκατάσταση, μπορούν να εξεταστούν συμβάσεις με δημόσιους, δημοτικούς ή πιστοποιημένους ιδιωτικούς φορείς. Ο φορέας θα αναλαμβάνει την ανακαίνιση και τη διαχείριση για συμφωνημένη περίοδο, με συγκεκριμένο αντάλλαγμα προς τον ιδιοκτήτη και σαφή κατανομή ευθυνών.
Ένα τέτοιο μοντέλο προϋποθέτει τεχνικό έλεγχο, διαφανή προϋπολογισμό, εγγυήσεις πληρωμής και δεσμεύσεις συντήρησης. Μπορεί όμως να μετατρέψει ένα ακίνητο που απαξιώνεται σε λειτουργική κατοικία και πηγή εισοδήματος.
Τα διατηρητέα χρειάζονται εφαρμόσιμη οικονομική λύση
Ιδιαίτερη αντιμετώπιση απαιτούν τα διατηρητέα κτήρια και τα προστατευόμενα ακίνητα. Η διατήρηση της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς αποτελεί δημόσιο συμφέρον και χρειάζεται αντίστοιχη δημόσια υποστήριξη.
Ο χαρακτηρισμός ενός κτηρίου δεν εξασφαλίζει από μόνος του την αποκατάστασή του. Οι ειδικές μελέτες, οι εξειδικευμένες εργασίες και οι απαιτήσεις εγκρίσεων μπορεί να δημιουργούν χρηματοδοτικό βάρος που ο ιδιοκτήτης αδυνατεί να αναλάβει. Όσο η αποκατάσταση αναβάλλεται, η φθορά ενδέχεται να αυξάνει το κόστος της μελλοντικής επέμβασης.
Απαιτείται ειδικό πρόγραμμα ενισχύσεων, ανάλογο της τεχνικής δυσκολίας και του πρόσθετου κόστους προστασίας. Προτεραιότητα πρέπει να δίνεται στην άρση επικινδυνότητας, στη στερέωση, στην αντιμετώπιση της υγρασίας και στην προστασία του κελύφους.
Παράλληλα, χρειάζονται συντονισμένες εγκρίσεις, σαφείς τεχνικές κατευθύνσεις και προβλέψιμα χρονοδιαγράμματα. Η αυστηρότητα της προστασίας μπορεί να συνδυαστεί με διοικητική αποτελεσματικότητα.
Φορολογικές εκπτώσεις για πιστοποιημένες δαπάνες, προσωρινές ελαφρύνσεις κατά την αποκατάσταση και αυξημένη χρηματοδοτική στήριξη μπορούν να ενισχύσουν τη βιωσιμότητα των παρεμβάσεων. Όπου επιτρέπεται, η προσαρμογή ενός κτηρίου σε περισσότερες αυτοτελείς κατοικίες μπορεί να βελτιώσει τα οικονομικά του έργου και να αυξήσει τη διαθεσιμότητα.
Κάθε τέτοια λύση απαιτεί εξατομικευμένη μελέτη, σεβασμό στα προστατευόμενα στοιχεία και συμμόρφωση με τις απαιτήσεις ασφάλειας και κατοικησιμότητας. Η κατάλληλη χρήση είναι εκείνη που επιτρέπει στο κτήριο να συντηρείται και να παραμένει ενεργό.
Επενδύσεις και οικογενειακή περιουσία
Η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να προσελκύει κεφάλαια από το εξωτερικό. Σύμφωνα με δημοσιευμένα στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος, οι καθαρές άμεσες επενδύσεις μη κατοίκων σε ελληνικά ακίνητα κινήθηκαν κοντά στο ένα δισεκατομμύριο ευρώ στο πρώτο εξάμηνο του 2026.
Η αναπτυξιακή επίδραση εξαρτάται από την αξιοποίηση των κεφαλαίων. Οι νέες κατασκευές και οι ανακαινίσεις κινητοποιούν εργασία, υλικά και υπηρεσίες. Οι μεταβιβάσεις υφιστάμενων ακινήτων προσφέρουν ρευστότητα στους πωλητές, με την περαιτέρω επίδραση να εξαρτάται από τη χρήση των εσόδων.
Για την ελληνική οικογένεια, η αξία της κατοικίας αποτελεί σημαντική συνιστώσα της καθαρής περιουσιακής θέσης. Η αύξησή της ενισχύει τον αποτιμώμενο πλούτο, εφόσον οι υποχρεώσεις παραμένουν σταθερές, χωρίς να αυξάνει αυτομάτως το διαθέσιμο εισόδημα.
Η ίδια άνοδος αυξάνει τις απαιτήσεις για εκείνους που εισέρχονται στην αγορά. Η στεγαστική πολιτική καλείται επομένως να διευρύνει την πρόσβαση στην κατοικία, διατηρώντας παράλληλα ένα υγιές περιβάλλον επενδύσεων και περιουσιακής ασφάλειας.
Η επιτυχία θα μετρηθεί στην πραγματική διαθεσιμότητα
Η νέα οικοδομή, η ενεργοποίηση κλειστών διαμερισμάτων και η αποκατάσταση διατηρητέων πρέπει να ενταχθούν σε ενιαίο σχεδιασμό. Η έμφαση χρειάζεται να δοθεί στις περιοχές όπου υπάρχει τεκμηριωμένη στεγαστική ανάγκη και στις παρεμβάσεις που παράγουν μετρήσιμο αποτέλεσμα.
Οι ενισχύσεις προς αγοραστές και ενοικιαστές έχουν κοινωνική αξία. Όταν όμως η προσφορά παραμένει ανελαστική, υπάρχει κίνδυνος μέρος τους να απορροφάται από υψηλότερες τιμές. Για αυτό η στήριξη της ζήτησης πρέπει να συνοδεύεται από παραγωγή και επαναφορά κατοικιών σε χρήση.
Το κρίσιμο είναι να συνδεθούν η κοινωνική ανάγκη, η τεχνική δυνατότητα και η οικονομική βιωσιμότητα. Η επιτυχία θα αποτυπωθεί στις κατοικίες που παραδίδονται και χρησιμοποιούνται, στο δημόσιο κόστος ανά αποτέλεσμα και στις οικογένειες που μπορούν να στεγαστούν με οικονομική ασφάλεια.
Η Ελλάδα διαθέτει επενδυτικό ενδιαφέρον και κτηριακό απόθεμα που μπορεί να αξιοποιηθεί. Η πρόκληση είναι να δημιουργήσει τις συνθήκες ώστε αυτά να μετατραπούν σε περισσότερα, ασφαλή και οικονομικά προσβάσιμα σπίτια.
*Ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου είναι Πολιτικός Μηχανικός, MSc Real Estate Investment & Finance, REV
