Το 2025 ξεκίνησε με τους χειρότερους οιωνούς για τον τεχνικό και κατασκευαστικό κόσμο. Η εικόνα που δίνει σήμερα η οικοδομική δραστηριότητα σε ολόκληρη τη χώρα δεν αφήνει περιθώρια παρερμηνειών: η μελέτη και κατασκευή νέων κατοικιών έχει πρακτικά παγώσει. Πίσω από τους αριθμούς της ΕΛΣΤΑΤ και τα γενικά ποσοστά, κρύβεται μια βαθύτερη και πολύ πιο σοβαρή πραγματικότητα: το θεσμικό κενό και η έλλειψη προβλεψιμότητας έχουν διαλύσει την αλυσίδα σχεδιασμού, έγκρισης, αδειοδότησης και εκτέλεσης νέων έργων.
Ως επαγγελματίας του κλάδου, βλέπω καθημερινά φακέλους μελετών να "μπλοκάρουν", επενδυτές να αποχωρούν, μηχανικούς να σταματούν εργασίες και ολόκληρα επιχειρηματικά σχέδια να ακυρώνονται, επειδή κανείς δεν μπορεί να απαντήσει σε ένα απλό ερώτημα: ισχύει ή δεν ισχύει ο κανονισμός με βάση τον οποίο έγινε η μελέτη; Έχουμε ολοκληρωμένο σε ισχύ οικοδομικό κανονισμό ή όχι;
Κατακόρυφη πτώση στην οικοδομική δραστηριότητα εν μέσω στεγαστικής κρίσης
Η πρόσφατη ανακοίνωση των στατιστικών της ΕΛΣΤΑΤ όσον αφορά την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα για το πρώτο δίμηνο του 2025, έρχεται να επιβεβαιώσει αυτό που βιώνει η αγορά στην καθημερινή πραγματικότητα εδώ και μήνες. Τα στοιχεία είναι δυσάρεστα παρ' όλο που δεν απεικονίζουν όλη την πραγματικότητα. Σύμφωνα με τους ορισμούς της έρευνας της ΕΛΣΤΑΤ, ο όρος οικοδομική άδεια αναφέρεται σε όλα τα είδη των οικοδομικών αδειών και όχι σε άδειες για νέα κτίρια. Δηλαδή τις οικοδομικές άδειες για νέα οικοδομή ή προσθήκη, επισκευή, αναπαλαίωση, κατεδάφιση, περιτοίχιση, νομιμοποίηση, αναθεώρηση και τροποποίηση οικοδομής. Είναι προφανές ότι αυτά τα στατιστικά είναι τελείως διαφορετικά από αυτά που αφορούν στην έκδοση ΝΕΩΝ ΑΔΕΙΩΝ για ΝΕΑ κτίρια, τα οποία προφανώς είναι πολύ χειρότερα. Αν κανείς βγάλει από την εξίσωση τις κατεδαφίσεις, περιτοιχίσεις, νομιμοποιήσεις, αναθεωρήσεις και τροποποιήσεις αδειών, τότε οι άδειες για νέα κτίρια που απομένουν είναι ελάχιστες. Το τελευταίο εξάμηνο, και μετά την πρώτη απόφαση του ΣτΕ για κάποια από τα άρθρα του ΝΟΚ, οι μελέτες νέων κτιρίων και τα νέα επιχειρησιακά πλάνα πάγωσαν. Με δεδομένο ότι έπονται νέες αποφάσεις αλλά και λαμβάνοντας υπόψη τη γενική έλλειψη ασφάλειας δικαίου, το κενό νόμου όσον αφορά την αδιαμφισβήτητη ισχύ του υφιστάμενου οικοδομικού κανονισμού και ότι εκκρεμούν δεκάδες ακόμα υποθέσεις στο ΣτΕ που ήδη κρίνουν την τύχη και άλλων άρθρων του ΝΟΚ, η οικοδομική δραστηριότητα οδηγείται σε απόλυτη ακινησία. Η σημαντική κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας νέων κατοικιών το 2025, σε μια περίοδο που η στεγαστική κρίση επιτείνεται, είναι μία πραγματικότητα. Η κυβέρνηση που εδώ και δεκαοκτώ μήνες έχει φανεί κατώτερη των περιστάσεων, με το ΥΠΕΝ να αδυνατεί να αντιμετωπίσει την κρίση που έχει δημιουργηθεί βρίσκεται υπό πίεση, αναζητώντας πρόχειρες λύσεις (ΠΔ, ΥΑ, τροπολογίες κλπ) που δεν λύνουν το πρόβλημα στην ουσία του και εντείνουν το ζήτημα της στεγαστικής κρίσης.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα τον Φεβρουάριο εκδόθηκαν 2.120 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 409.040 m2 επιφάνειας και 2.129.054 m3 όγκου, παρουσιάζοντας μείωση κατά 22,1% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 33,3% στην επιφάνεια και μείωση κατά 15,6% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024.
Το α' δίμηνο, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει στο σύνολο της χώρας μείωση κατά 20% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 35% στην επιφάνεια και μείωση κατά 25,8% στον όγκο, σε σχέση με την περίοδο Ιανουαρίου - Φεβρουαρίου 2024. Σε αυτά τα στατιστικά περιλαμβάνονται όλων των ειδών οι άδειες που έχουν εκδοθεί, μαζί με αναθεωρήσεις, τροποποιήσεις, ενημερώσεις, μικρής κλίμακας κλπ.
Αν κάποιος μετρήσει την πτώση στις άδειες που αφορούν σε νέες μελέτες για νέα κτίρια κατοικιών και γραφείων, θα διαπιστώσει ότι τα νούμερα είναι τραγικά. Η πτώση σε πολλές περιοχές ξεπερνά το 60% το πρώτο δίμηνο του 2025 και συνεχίζεται πτωτικά τους επόμενους μήνες.
Εξετάζοντας λοιπόν την πραγματική νέα οικοδομική δραστηριότητα και τις προοπτικές όπως έχουν διαμορφωθεί, μεσοπρόθεσμα διαφαίνεται να οδεύουμε σε μία περίοδο ουσιαστικής οικοδομικής αδράνειας.
Η κατάρρευση της δραστηριότητας συνδέεται άμεσα με το νομικό κενό που προκλήθηκε από την απόφαση του ΣτΕ τον Δεκέμβριο του 2024, η οποία ακύρωσε σειρά άρθρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) αλλά και την αδυναμία του Υπουργείου να βρει λύσεις. Οι πολεοδομικές υπηρεσίες, εν αναμονή της τελικής έγκρισης του νέου ΠΔ αλλά και νέων αποφάσεων του ΣτΕ για άλλα άρθρα του ΝΟΚ που αμφισβητούνται, βρίσκονται σε αδιέξοδο μαζί με τους μηχανικούς, μελετητές, ιδιοκτήτες, κατασκευαστές και επενδυτές, οδηγώντας την αγορά σε πλήρη στασιμότητα.
Η αρνητική αυτή εικόνα αναμένεται να συνεχιστεί τουλάχιστον έως το τέλος του 2025, καθώς βρίσκονται σε εξέλιξη τόσο η έγκριση από το ΣτΕ προεδρικού διατάγματος που πριν λίγες μέρες κατέθεσε το ΥΠΕΝ, καθώς και δεκάδες υποθέσεις που εκδικάζει το ΣτΕ εξετάζοντας άλλα άρθρα του ΝΟΚ, διαλύοντας κάθε έννοια της ασφάλειας δικαίου, αφήνοντας χιλιάδες ανθρώπους στον αέρα, δημιουργώντας ένα επικίνδυνο «κατασκευαστικό κενό» σε μια περίοδο όπου η ανάγκη για νέες κατοικίες είναι επιτακτική και που η ελληνική αγορά δεν έχει περιθώρια για τέτοιου είδους αναταράξεις.
Η απόφαση του ΣτΕ δεν είναι το πρόβλημα – η αδράνεια είναι
Η απόφαση του ΣτΕ τον Δεκέμβριο του 2024, η οποία ακύρωσε μία σειρά από άρθρα και διατάξεις του ΝΟΚ, ήταν γνωστό εδώ και καιρό ότι πλησίαζε. Η Πολιτεία είχε τον χρόνο να προετοιμαστεί. Αντί όμως να υπάρξει άμεση εναρμόνιση και νέα νομοθετική ρύθμιση, το ΥΠΕΝ άφησε το κενό να εξελιχθεί σε κρίση, την οποία βιώνουμε σήμερα.
Οι ΥΔΟΜ, χωρίς καθοδήγηση, αποφάσισαν να αναστείλουν ή να αρνούνται κάθε άδεια που στηρίζεται σε αμφισβητούμενα άρθρα του ΝΟΚ , με αποτέλεσμα χιλιάδες περιπτώσεις να μένουν «στον αέρα». Οι άδειες δεν εγκρίνονται. Οι μελέτες δεν προχωρούν. Οι εργολάβοι δεν ξεκινούν. Οι επενδύσεις «παγώνουν».
Αυτό δεν είναι πρόβλημα νομικής φύσεως – είναι απόλυτα τεχνικό και αναπτυξιακό. Είναι ένα πρακτικό αδιέξοδο που μετατρέπεται σε οικονομική βραδυφλεγή βόμβα.
Η απουσία ασφάλειας δικαίου διαλύει την αγορά
Σε μια αγορά όπως η ελληνική, που τα τελευταία χρόνια έκανε άλματα (σε όγκους, τιμές και ποιότητα έργων), η ασφάλεια δικαίου είναι το βασικό θεμέλιο. Η σημερινή κατάσταση καταστρέφει κάθε έννοια προβλεψιμότητας: δεν ξέρουμε τι ισχύει, ούτε πότε και πώς θα ισχύσει. Η καθυστέρηση στην έγκριση του Προεδρικού Διατάγματος, η έλλειψη εγκυκλίων και η αναμονή δεκάδων νέων αποφάσεων του ΣτΕ απλώς προσθέτουν στρώματα αβεβαιότητας.
Το αποτέλεσμα; Ακόμα και ώριμα έργα που βρίσκονται ένα βήμα πριν από την έκδοση οικοδομικής άδειας ακυρώνονται. Οι τράπεζες δεν δανείζουν. Οι εργοταξιακές ομάδες διαλύονται. Τα οικόπεδα αποσύρονται από την αγορά. Και όλα αυτά εν μέσω μιας πρωτοφανούς στεγαστικής κρίσης, όπου η προσφορά δεν επαρκεί να καλύψει τη ζήτηση, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Οι τεχνικοί επαγγελματίες στο περιθώριο
Οι μηχανικοί, οι αρχιτέκτονες, οι στατικοί, οι ενεργειακοί επιθεωρητές, οι κατασκευαστές, οι επενδυτές, όλοι όσοι απαρτίζουν τον τεχνικό ιστό της χώρας, βρίσκονται σε αναμονή εδώ και μήνες. Δεχόμαστε καθημερινά ερωτήματα για έργα που "περιμένουν", αλλά η απάντηση είναι μία: δεν υπάρχει πλαίσιο για να κινηθούμε.
Αυτή η παράλυση φέρνει όχι μόνο καθυστερήσεις, αλλά και ματαίωση νέων σχεδίων. Ολόκληρες περιοχές, ιδίως τουριστικού ή επενδυτικού ενδιαφέροντος, σταμάτησαν να αναπτύσσονται. Οι πιέσεις μετακυλίονται σε τιμές πώλησης και ενοικίασης, δημιουργώντας ακόμα μεγαλύτερες ανισορροπίες στην αγορά ακινήτων. Το ενδιαφέρον και η προτίμηση στην Ελληνική αγορά αρχίζουν να κλονίζονται.
Η Πολιτεία οφείλει να αποκαταστήσει την εμπιστοσύνη ΤΩΡΑ
Δεν υπάρχουν περιθώρια για άλλες καθυστερήσεις. Το υπουργείο οφείλει να προχωρήσει άμεσα:
- Στην ψήφιση ενός αναθεωρημένου, λειτουργικού, συνταγματικά θωρακισμένου Οικοδομικού Κανονισμού.
- Στην έκδοση ερμηνευτικών εγκυκλίων για τις ΥΔΟΜ, ώστε να υπάρξει ενιαία και ρεαλιστική εφαρμογή των μεταβατικών διατάξεων.
- Στην ουσιαστική συνεργασία με τον τεχνικό κόσμο – όχι μόνο με προσχηματικές διαβουλεύσεις, αλλά με θεσμική συμμετοχή του ΤΕΕ, των επαγγελματικών συλλόγων και των φορέων της αγοράς.
Η οικοδομή είναι βασικός πυλώνας της οικονομίας, της απασχόλησης και της κοινωνικής ισορροπίας. Δεν μπορεί να παραμένει όμηρος δικαστικών εκκρεμοτήτων και κακοσυντονισμένων πολιτικών αποφάσεων. Αν η κυβέρνηση επιθυμεί πραγματικά να στηρίξει την οικονομία και να περιορίσει τη στεγαστική κρίση, η επανεκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας πρέπει να αποτελεί κορυφαία προτεραιότητα – σήμερα, όχι αύριο.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer,Tegova
